50대 이상이 인구의 절반이 되는 2027년 서울과 외곽 어디에 내집마련 해야할까

50대 이상이 인구의 절반이 되는 2028년 지방 부동산은 몰락할까

 

지금 우리나라는 세계사적으로도 유례없는 인구 감소 시대를 살아가고 있는데요. 더욱 충격적인 소식은 50대 이상의 인구가 대한민국 전체 인구의 절반을 차지하게 되는 시점이 3년 뒤인 2027년 이라고 합니다.

 

이러한 변화는 부동산 시장에 중대한 영향을 미치고 있습니다. 이 사실이 무엇을 의미하는지, 초저출산과 초고령화 사회를 살고 있는 지금 우리는 어떤 준비를 해야 할지 오늘 이야기를 통해 알아보겠습니다.

은퇴를 앞둔 대규모 세대

현재 대한민국에서 가장 많은 연령대는 50대입니다. 이어 40대와 60대가 그 뒤를 따르고 있습니다. 특히 50세는 세대별 인구가 약 90만 명이 넘습니다. 이들이 은퇴를 준비하거나 걱정하고 있는 시점에서, 매년 태어나는 신생아는 고작 24만 9천 명에 불과합니다. 50년 전과 비교해 약 66만 명이 줄어든 셈입니다.

 

은퇴가 다가오고 있는 이들이 대거 경제 활동을 멈추고, 소비 패턴이 변화하게 된다면, 경제 전반에 걸쳐 어떤 변화가 일어날지 상상하기 어렵지 않습니다.

 

점점 줄어드는 연령별 인구수

• 50세 -  91만 8천 명
• 40세 -  84만 명
• 30세 -  70만 7천 명
• 20세 -  53만 명
• 매년 태어나는 신생아 - 24만 9천 명
• 2023년 학령 인구 (초중고대학 6세~21세)  - 약 113만 명
• 2028년 - 100만 명 이하로 감소

향후 20년 후의 경제 주축은?

현 경제 주축인 40세는 84만 명, 그러나 20세는 53만 명으로, 이미 약 30만 명이 차이가 납니다. 20년 후에는 현재의 20대가 주축 세대가 될 텐데, 인구가 급감한 상황에서 경제와 부동산 시장은 어떤 변화를 맞이할까요?

 

지금은 아파트가 활발히 건설되고 분양이 이루어지고 있지만, 향후 인구 감소가 본격화되면 이러한 상황이 지속될 수 있을지 의문입니다.

부동산 시장의 미래

현재 50세 인구는 91만 8천 명이지만, 30세 인구는 70만 7천 명으로, 20만 명 이상의 차이가 납니다. 이러한 인구 구조에서 아파트 수요는 자연히 감소할 수밖에 없습니다. 특히 일자리와 거리가 먼 지역에 새로 짓는 아파트들은 향후 가치 하락이 불가피할 것입니다.

학령 인구 감소와 폐교 현상

서울의 학령 인구(초중고 및 대학에 다닐 만 6세부터 21세 인구)는 급격히 줄고 있습니다. 서울시에 따르면 2023년 학령 인구는 약 113만 명에서 4년 뒤인 2027년에는 100만 명 이하로 감소할 것이라고 합니다.

 

이는 교육 수요 감소로 이어져, 이미 서울 내 초중고 학교의 폐교 사례가 늘고 있습니다. 서울 광진구에 있는 화양초등학교와 금천구의 홍일초등학교, 강서구의 염강초등학교는 물론이고 공진중학교도 폐교되었습니다. 

 

특히 지방에서는 폐교가 더욱 급격하게 증가하고 있습니다. 학령 인구 감소가 심화되면서 교육 인프라와 지역 경제 전반에도 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

탈서울 현상

서울의 주거 비용이 비싸지면서 많은 사람들이 탈서울을 선택하고 있습니다. 가장 많이 이사 가는 곳은 경기도 일산입니다. 서울 내에서도 주거와 교육 환경이 양극화되고 있습니다. 젊은 세대는 집값이 비싼 강남 대신 경기도로 이동하거나, 강남에서도 대치동과 같이 학군이 좋은 지역에 집중되는 경향이 나타나고 있습니다.

 

서울 강남은 이미 실버타운으로 변모하고 있습니다. 연령대가 높은 인구가 많아지면서 보행 속도도 느려지고, 저녁이 되면 산책하는 어르신들이 대부분을 차지합니다. 젊은 세대가 강남에 남아 있는 경우는 오피스텔에 거주하거나 부모님과 함께 생활하는 경우가 많습니다.

부동산 시장의 양극화

앞으로 부동산 시장은 더욱 양극화될 것으로 보입니다. 학군이 좋거나 일자리가 많은 지역은 비교적 안정적인 상승세를 보일 수 있지만, 그렇지 않은 지역은 분양가만 비싸고 시간이 지날수록 하락할 가능성이 큽니다.

 

특히 서울에서도 특정 지역은 집값이 안정적일 수 있지만, 학군이나 일자리가 멀리 떨어진 곳은 오히려 하락세를 겪을 수 있습니다.

향후 전망

서울의 부동산 시장은 국지적으로 오를 가능성이 있지만, 일부 지역에서는 가격이 반토막 날 수도 있습니다. 지금은 거래가 다시 조금씩 증가하고 있지만, 이는 자녀를 다 키운 사람들이나 지방 부자들이 서울의 안전한 자산으로 보고 진입하는 경우가 많습니다.

 

이런 부동산 시장의 흐름을 면밀히 지켜보고, 데이터를 분석하는 것이 앞으로의 투자 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

 

인구 감소와 은퇴 세대의 증가, 그리고 학령 인구 감소는 우리가 피할 수 없는 현실입니다. 이러한 변화 속에서 부동산 시장은 계속해서 양극화될 것입니다. 이제는 더 이상 과거의 방식으로만 미래를 준비할 수 없으며, 인구 구조 변화에 맞춘 새로운 경제 및 주거 전략이 필요할 것으로 보여집니다.